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▲早期政府興建國宅，但都僅限於特定族群。圖片為成功國宅 （圖片來源/樂屋網)
作者：樂屋網/覽山不用早
高房價時代，就連租金都水漲船高，想要在市中心買房遙不可及，許多人將腦筋動到社會住宅，但要如何申請？申請的門檻和條件是什麼呢？就讓樂屋網買房小辭典告訴你。
社會住宅定義：社會住宅指的是由政府興建或輔導的住宅，提供給青年或弱勢族群居住，有直接興建與包租代管兩種形式，只租不售，讓住宅資源能循環利用，照顧更多的民眾，且保留 30% 名額供弱勢族群居住。
現階段由內政部提出《社會住宅興辦計畫》，預計在民國 113 年達成 20 萬戶社會住宅的供給量。
非社會住宅：早期台灣有國民住宅、軍公教福利宅、眷村改建宅，屬於特定族群優惠的購屋方案，與一般大眾有些距離，2010 年政府推動合宜住宅，提供低收入戶申購，申請需參加抽籤，中籤者房屋有閉鎖期，10 年後才能轉賣，以上都是出售形式，不屬於社會住宅。
台灣社會住宅現況與其他國家差異：根據營建署 109 年統計，當前完工之社會住宅合計為 6,538 戶，僅佔全國住宅佔全國住宅總量之 0.08%，遠低於其他國家社會住宅比例，舉例來說：荷蘭 34%、香港 29%、新加坡 8.7%，而美國日本只有 6% 左右。
英美社會住宅 affordable housing 與建商合作，圈選住宅區 10% 面積興建，供民眾申請購買，如果是特定關鍵職業者可以優先申請。香港稱公共屋邨申請須符合財務規定，申請後須排隊，但因為僧多粥少可插隊，且子女可繼承，入住時間遙遙無期。新加坡稱組合房屋，以地上權方式提供民眾申請購買，可轉售給他人。台灣的社會住宅，傾向於短期出租方式，不同於其他國家。
▲世界各國的社會住宅比例（表格製作/樂屋網）
由內政部主導，協助各縣市地方政府取得土地興建，並建立社會住宅服務平台，若沒有土地可興建，中央政府可無償撥用國有非公用土地興建，因此各縣市都能申請社會住宅，申請資格與條件大同小異：
申請資格：年滿 20 歲之國民，須設籍滿一年（區里保留戶才有的限制），或在地就業或就學證明；家庭綜合所得總計未達100萬以上（各縣市標準不同，需參閱各官網）；家庭成員與本人皆無自有住宅，且無承租國宅、社宅或借住平價住宅之情事。
申請文件：個案申請書正本、戶口名簿影本或全戶電子戶籍謄本、家庭成員之最近年度財產歸屬資料清單正本、家庭成員之最近年度綜合所得稅各類所得資料清單正本、個案公告日後於當地就學、就業證明正本、租期限制切結書正本。
送件位置：各縣市政府都發局或城鄉局等住宅單位。
▲ 社會住宅申請流程。(圖片來源 / 內政部不動產資訊平台)
部分社會住宅位居市中心，若有幸申請通過，可享有低租金與生活便利的優點，適合想購屋的首購族，可以有足夠的緩衝時間支付預售屋款項，但入住社會住宅，有些注意事項建議還是要先了解，重點如下：
1.居住年限：青年及一般家戶最長 6 年，但具特殊情形或身分者，得延長為 12 年。
2.房型限制：社會住宅提供套房、2房和3房，但可能因為優先戶先選後，剩餘的房型不足要花時間再等待。
3.管理問題：租金內含管理費，但如果想要了解大樓管理中長期費用、公社維護權責，需主動詢問了解。
4.稅賦攤提：《住宅法》載明社宅的地價稅及房屋稅得適當減免，但只能減免10年，若居住在高屋齡社宅，可能會遇上租金增加，須攤提稅金的情況。
5.退租爭議：過往曾發生租客租約期滿或提前退租，遭到物業要求將屋況恢復至全新，額外負擔清潔費用或賠償家具設備，因為社會住宅大都委外 BOT 營運，刻板的管理方式容易造成糾紛爭議。
政府興建的社會住宅若申請未過，各縣市政府也和民間租屋平台合作，建立包租代管管道，提供需求者申請租屋，對於提供房子出借的屋主，也提供稅租金所得稅、房屋稅及地價稅減免的優惠。不過，什麼又是包租代管呢？
包租：即政府獎勵及輔助租物業者承租民間的房子，業者和屋主簽訂3年租約後，在租約期間每月付房租給屋主，業者則以二房東角色，轉租給民眾並管理物件，包括代收租金、居住訪視、修繕處理等。
屋主：以租金市價 8 折租給政府的指定業者， 3年期間內，無論有無出租，業者都需付租金給屋主，房主不能挑房客，租金雖然少，但可以免去空租囤房、仲介費的壓力。
房客：可以以租金市價 8 折、7 折、5折租到房子，可以申請公證費補助。
代管：由租屋業者協助屋主出租住宅給弱勢房客，並由政府輔助服務費用，由租屋業者協助屋管理房屋，同樣也協助屋主代收租金、居住訪視、修繕處理等。
屋主：以租金市價 8 折租給代管業者，租約一簽 1 年，租賃媒合成功後業者才會支付租金給房主，屋主可以挑房客。
房客：以市價 9 折、7 折、5 折價租到房子，可向政府申請租金補助或協助代墊３個月租金。
哪裡可以找得到包租代管的房子？各縣市政府都發局或城鄉局，如台北市有安心樂租網，其他找房平台也能找到包租代管的房子，樂屋網也有提供。
▲ 社會住宅對於房東與房客的優點整理。(表格整理/樂屋網)
各縣市政府都發局或城鄉局價格制定不同，以台北市內湖區瑞光社會住宅為例，依照套房、一房、二房及三房，共有三種租金階層，收租金額依照申請人的家庭年總收入來分別（見下圖），而新北市新店央北青年社會住宅，沒有一房型，租金較台北市低更多，申租前建議可多方比較。
▲ 台北市社會住宅租金，以內湖區瑞光社會住宅租金表為例（表格整理/樂屋網)
▲ 新北市社會住宅租金，以新店央北青年社會住宅為例（表格整理/樂屋網）
過往民眾對於社會住宅興建大多持反對意見，反對的理由主要是擔心興建後會造成地區房價下跌，另外社會住宅人口移入後人流車流增多，甚至認為住社會住宅的人都是弱勢品行不良的族群的錯誤印象，擔心影響治安。現階段因建築成本提高，房價居高不下，社會住宅反而成為不少青年買房的緩衝墊，更多人會利用 6 年租約，減緩買房的頭期款壓力，觀念逐漸改變。
雙北目前積極推動社會住宅，不少建案位居市中心捷運站周邊，設備新穎加上優質的生活機能，反而吸引更多青年申請居住，人口移入更能帶動地區房市上揚，部分市區公有閒置建物重塑成社會住宅，也為市府增加財務收益，一舉兩得。過往也常有社會住宅進駐後，帶動周邊房價的情況，買房前置期，不妨多多參考。
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原文網址：申請社會住宅好嗎？買房第一桶金就靠他？
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