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▲ 買房不容易，特別是首購利率常被忽略，影響未來每月還款。(圖片來源覽山不用早)
文章目錄
01｜首購利率介紹
02｜央行利率如何影響首購利率
03｜獲得較低首購利率的方法
04｜固定利率與機動利率怎麼選
05｜結語
首購利率的概念：首購利率是提供給身上沒有房屋貸款的人，銀行為了減輕第一次買房者的壓力，提供相對較低的房貸利率。2024年目前最低房貸利率是
因為房屋總價百萬千萬起跳，加上房貸還款計畫通常都會選擇30年至40年，每個月本金加上利息是筆可觀的數字，因此房貸利率越低越好。
舉例來說，跟銀行貸款 1,000 萬，利率 1.775%，若用本金平均攤還，前3年平均每月還款約285,379元，但利率2.33%，同樣本金平均攤還，則平均每月還款約本金平均攤還287,756元，兩者每月相差了2,377元，換算3年下來後者要比前者多付 85,561元。
從以上試算能看出首購利率為什麼對第一次買房的人非常重要，從銀行借款者的立場來看，房屋貸款的獲利是很穩定的長期收入來源，因此民間銀行大都會降低利率或放寬申請條件，和八大官股銀行爭取首購族當作客戶。
銀行承接房屋貸款，設定好利率後，就會影響後續每月還款金額，而這中間還有一個狀況會影響你的每月還款金額，就是央行利率。簡單來說，常聽見央行「升息」或「降息」，就會影響每月還款的房貸利率。
利率上升：每月還款金額增加，若房貸利率若3%，升息1%，則每月房貸利率4%。
利率下降：每月還款金額減少，若房貸利率若3%，降息1%，則每月房貸利率2%。
以 2024 年青安貸款為例，政府補貼 1 碼，公股銀行補貼半碼，讓一段式利率方案維持在1.775%，即便後續央行升息半碼，但財政部為降低衝擊又補貼半碼，總計政府連同銀行共補貼 2 碼，讓利率維持在 1.775%。不過要注意，房貸補貼只有 3 年，直到 2026 年 7 月 31 日，是否延長補貼時間還得看後續政策規劃。
政府推出的青安貸款已經是最低的房貸利率，但如果想要有更低的利率，具備軍人、教師、醫師或律師等特別身分，就有更低的利率可使用。舉例來說，若是公教人員身份，利率由1.485%至1.685%，低於一般房貸利率，但若沒有公教身分，還有以下方法。
建商配合的銀行利率：若買的是預售屋，因為建商銷售是整個社區，因戶數量大，通常可以和銀行談到整批分戶房貸，拿到更優惠的利率，有些建商甚至提供 1 至 2 種不同銀行供你諮詢。
尋求專業代書：代書的工作就是協助房子買賣移轉，因此經常接觸銀行房貸專員 (且專員們也須仰賴代書提供需要房貸的客戶)，許多難以申貸的房子或申請不到的低利方案，能經由代書談成。
善用貸款預審：這個方式是將自己的資料先提供給銀行，先了解自己的借款資格與利率，這就是「貸款預審」，這樣的方式可以先幫助你快速了解不同銀行給你的利率差別，從中選出最適合你的低利方案；但切記不要超過三間，短時間密集聯徵信用，恐怕會讓銀行誤以為信用是否不佳。
▲ 和銀行談到更好的首購利率，有時候也能請代書協助，同樣能問到好的貸款方案。(圖片來源 AI生成)
前面提到利率影響每月還款金額，此時還有另外一個重點，就是「固定利率」與「機動利率」，這兩個詞分別代表什麼意思？想要應對高首購利率，選對利率方案也很重要，一起往下看看。
固定利率：顧名思義，指的是貸款初期就和銀行約定好，固定好利率還款，優點是利率在貸款期間不會隨著市場利率變動。
機動利率：也被稱為指數型利率，指的是貸款利率會隨著銀行不同時期的放款利率進行加碼或減碼，優點是還款金額較為靈活，跟著市場變動。通常是依照銀行牌告的定儲利率指數，以季或月變動基準，目前使用的如國泰、富邦和台新等民營銀行。
如何選擇適合的利率？若認為預期未來利率可能調降，就適合選擇「機動利率」；但若預期利率可能調升，則選擇「固定利率」較適當。
各家銀行對於「機動利率」與「固定利率」有不同利率，而目前又有所謂的「一段式利率」與「分段式利率」，以青安貸款為例，計息方式分為三種，分別是一段式機動利率、二段式機動利率和混合式固定利率。差異可參考下表：
▲ 圖片來源：財政部
財政部規劃三種房貸利率方式，主要差異在前三年將「基準利率」固定，再依照個人財務規劃選擇利息要「機動計息」還是「固定計息」。若要進一步約略說明這三種差異，「一段式利率」適合手頭資金充裕、可穩定還款的人，「分段式利率」適合前期1~3 年資金不足的人，第三年後才開始以機動利息計算。以下，也提供其他民間銀行的青安貸款給各位參考。
2024各銀行房貸產品
機構名稱 | 商品名稱 | 利率 | 貸款成數 | 貸款期限 | 寬限期 |
中國信託 | 2.275% | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 最長 3 年 | |
台北富邦 | 2.38% | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 最長 3 年 | |
國泰世華 | 2.32% | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 最長 2 年 | |
玉山銀行 | 2.39% | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 需洽詢 | |
台新銀行 | 2.36% | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 最長 3 年 | |
星展銀行 | 2.24% | 最高 8 成 | 最長 40 年 | 需洽詢 |
綜合上述內容，能夠理解首購利率對於還款的重要性，對比各家銀行利率，八大官股銀行青安利率優於民間銀行，但若再仔細了解申請條件與還款方式，政府推出的青年安心成家方案最為嚴格，申請者及其配偶、未成年子女必須名下沒有任何自用住宅，但民間銀行可能只要沒有房屋貸款，就是首購身分，這部分可再自我檢視一下。
還款部分，民間銀行有提供提前還款的功能，牽涉到貸款綁約或轉約限制與否，申請貸款時可多加詢問留意。無論你最終選擇什麼樣的房貸方案，保有好的個人信用分數，是決定房貸方案的前提，有良好的薪資轉帳紀錄，沒有欠款或分期情況，能讓自己信用更加優良。
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