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隨著高房價，更多人傾向買預售屋，降低首購壓力。(示意圖 樂屋網)
作者：樂屋網/覽山不用早
房價越來越貴，更多人開始轉買預售屋，但過往發生預售屋炒作紅單，政府施行打炒房，禁止預售屋換約、限制建商貸款成數，加上原物料上漲與缺工，更少建商願意推案，未來預售屋產品可能越來越少。買預售屋不用準備大量的頭期款，買房前要注意什麼呢？讓樂屋網買房小辭典告訴你。
根據內政部條文，預售屋指的是領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。翻譯成白話，預售屋是領有建築執照還沒建造完成的房子。
預售屋銷售時無法得知屋況，實際交屋依建商規劃 2-5 年不等。銷售時建商會提供三聯式購屋預約單（或預訂單），客戶收執聯為紅單，即新聞常提到的紅單。紅單上必須載明預購戶別、車位、坪數和價格，收取訂金後，約定之後日期簽訂買賣契約（正式約）。
誰適合買預售屋？因為預售屋不像成屋需要準備頭期款，支付訂金即可預定購買，適合手頭沒有充足資金想房子的人，在預售屋銷售中心只能從樣品屋來判斷未來住宅的樣貌。
紅單禁止轉售：隨著平均地權條例110年7月1日新制通過後，規定買受人不得將預售屋紅單轉售，只要被檢舉，不論是否有收取差價或報酬，按戶（棟）處新臺幣15-100萬元罰鍰。
常聽到預售屋潛銷期，一方面是建商還沒取得建照，或是銷售中心還沒蓋好，建商會先釋出消息，測試市場水溫，通常此時也會觀察設定的坪數價格，是否能被市場接受。
預售屋價格不比成屋，有過往的成交價可以參考，建商售價都會根據建造成本與未來發展性來定價，想知道自己該準備多少錢，可從以下三個方面著手：
1.實價登錄查詢價格：要確定是否買貴，從建案周邊的實價登錄可以查到歷史成交價格，查詢時建議鎖定在近半年的交易，了解當地行情。樂屋網的實價登錄地圖，最近可以設定到近三個月，掌握到最新周邊成交單價，方便你在銷售中心殺價。
2.可以負擔的價格帶：預售屋的單價是建商評估後的未來價格，等到建案完工後，後續要繳納的 7 成房貸才是真正的考驗。銀行給的貸款成數和房貸利率都要先了解，下訂前心理有個可接受的最高數字，自備款最好也要先準備。
3.預售屋要準備的金額：
● 訂金、簽約金、開工款：房屋總價 10%。
● 工程期款：房屋總價 10%，施工期間分批繳納。
● 銀行貸款：房屋總價 70~75%
● 交屋款：房屋總價 5%。
預售屋自備款建議準備房屋總價的 3 成，當中包含「訂簽開」與「工程款」。詳細付款流程，可見下表：
預售屋的階段付款表約略如此，但每間建商的付款階段不一。(製表 樂屋網)
預售屋買屋流程，從蒐集資料尋找建案到驗屋點交，可約略分為五個主要流程，只要掌握這幾個重點，就不會搞混，以下逐一說明：
預售屋多集中在郊區重劃區，可先從網路上查詢附近重劃區預售屋資訊，看房初期建議可查找 3~5 間建案，實際前往接待中心，詢問更詳細的建案資訊，記得索取建商提供的廣告銷售資料，方便後續研究或存證。
仔細比較不同建案，找出符合預算與需求的建案後，第二次前往可攜帶家人同行，詢問或確認其他想知道的資訊，若有喜歡的戶別，可以和銷售人員議價，建議從實價登錄成交價格開始談，通常「潛銷期」能獲得較低的早鳥價。談定價格後，就可以支付5~20 萬不等訂金，稱為「小訂」。
「小訂」完拿到紅單後，銷售人員會提供「預售屋買賣契約書」，帶回後必須仔細審閱，特別是建材和違約條款。內政部規定至少有 5 天審閱期，審閱期反悔可拿回訂金，若無異議就準備進行「簽約」。注意契約只要雙方蓋完章，就具備法律效力，合約有瑕疵一定要立即反映，避免毀約。
簽約時需要繳簽約金、開工款 2 個款項，「小訂」加「簽約金」、「開工款」就是預售屋的頭期款。簽約時要注意合約上是否有載明開工、完工、交屋日期、預售屋付款明細表、違約事項、變更設計、土地產權、共有面積、車位、建材設備、履約保證等，簽約後備證用印，請代書協助報稅與過戶，並支付房屋總價 1 成金額（扣除訂金的差額）。
預售屋買賣流程，約略為這五個主要流程。(製圖 樂屋網)
簽約完後，從建商開工到完工約 3~5 年，期間建商會收取「工程款」，工程款約佔房屋總價的 10%，大多會依照工程進度收取費用，將款項匯入建商指定的信託專戶。這部分費用也和訂金、簽約金、開工款一樣須自行負擔，因此要注意自已的財務規劃。
預售屋最怕房子蓋到一半建商逃跑，因此簽約時要注意「工程款是直接匯入建商的信託專戶」，並且未來可從建商受託的信託機構查詢，隨時追蹤建商資金運用狀況，由銀行把關，專款專用，避免血本無歸。
建商在工程期間，會依照工程進度提供客戶「變更設計」，這個階段可依照你的需求更改屋內的隔間、插座開關、弱電線路、衛浴管線、廚具設備等，不想要的設備也可在此階段退回建商，通常是「退料不退工」，且客變只能變更 1 次。
客變階段，建商會安排工務窗口與你溝通客變需求，此時要注意客變日期期間範圍，並且拿到電子檔平面圖、水電圖 CAD 檔、客變規範與客變單，與設計師一同討論，避免錯過客變時間。客變的範圍不列入保固，這點也要注意。
對保：客變結束並且建案完工後，建商拿到建案使用執照後，會請你到銀行進行對保（同時也進行驗屋流程）。此階段必須選擇貸款種類、利率與還款方式，確定貸款方案後，需要簽下「撥款同意書」，等到房子完成過戶後，銀行就會撥款給建商。
房子過戶前還有「完稅」和「驗屋」程序。完稅就是買賣雙方繳清所有稅款，買方費用包括登記代辦費、印花稅、契稅、瓦斯管線費、管理費預收款，接著代書會協助你進行「預售屋過戶」，最後是最重要的環節「驗屋」。
「驗屋」通常會建議委託驗屋公司協助，即便自備「驗屋清單」逐一檢查，但如管線滲漏水測試、電箱電路、磁磚牆面、水平檢驗、坪數找補等，還是需要專業設備與經驗協助才能看出問題（此時也同步與銀行進行對保、撥款討論）。驗屋時有驗收單，上面需詳細記錄缺失項目、驗收時間，必須直到所有項目都改善，才能進到「交屋」程序。
根據內政部預售屋買賣定型化契約規定，預售屋最後會保留房屋總價 5%金額為「交屋保留款」，即所謂的「尾款」。尾款是消費者的最後保障，建商必須修繕完成，買方簽名確認屋況沒問題後，銀行才能撥款，保障買屋者權益。
·建商信譽：過往曾發生建商捲款潛逃、預售屋變爛尾樓，或者驗屋時一堆瑕疵，屢驗不過的情形，簽約前，最好要選擇信譽優良、財務品質佳的建商，參考建商已完工的成屋住戶口碑，也是避開問題建商的一種方式。
·廣告宣傳資訊：留意建案傳單或網頁上資訊與契約上內容相符合，包括建案位置、房屋平面圖、建材設備，避免日後完工後和認知有所差異。
·履約保證：了解建案履約保證的形式，避免建商發生捲款潛逃的情況發生；採用「價金返還」是最保障買方的方式。
·樣品屋與實際屋況：樣品屋僅能提供空間格局參考，但採光、樓高還是與實際完工後有落差，看樣品屋時，可以追加詢問坪數、隔間材質、建材客變等問題，做為評估參考。
·建材與保固：詢問建商使用何種建材，簽約時是否詳細載明在契約當中，若沒有該建材或設備，是否能以同等級品牌建材替代？
延伸閱讀：更多內政部預售屋注意事項
近期常發生因為建商資金不足，造成預售屋爛尾樓或延後交屋，增加購買預售屋的風險，購買前，除了現場仔細詢問銷售人員相關資訊外，簽約時確認合約是否載明開工、完工和交屋日期，工程建造時期至交屋前房屋遇上重大瑕疵問題時，建商的違約事項，如何解約自保，都應該了解清楚。
法規上，預售屋交屋日期會在建商領到使用執照六個月內，若遇上延後交屋時，合約上若沒有載明清楚，消費者仍有要求解約和違約金的權利。購買時價格合理與否也要注意，先了解區域成交價，切勿追高，價格短期浮動甚至要求退單不賣的案子，都應該避開。
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