記者 / 黃健誠

「你可以拿到比較好的貸款條件，不如房子就買你的名字吧！」這是小美熱戀時，對情人小帥說的話，當時他們決定共同出資買房。沒想到，幾年後兩人情變，卻因為當時以小帥的名字「借名登記」，導致兩人分手後，因房子產權爆發衝突，還告上法院。

也一起繳房貸的小美，感慨自己根本就是「房財兩失」。類似的案例在生活中層出不窮，如何避免「借名登記」帶來的風險？

「聯名登記」寫明持有比例，避免分產爭議

如果不考量貸款問題，而採「聯名登記」，將房子共同登記在兩人名下，就可避免糾紛的產生。

因為依據民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」；也就是說，若要賣掉聯名登記的不動產，必須要所有人都同意的情況下，才可以進行處置。

此外，共同持有房產的聯名登記，還可註記雙方各自的出資比例，一旦感情生變或離婚，就可依此比例來做分配。

借名買房前先「預告登記」，2點保權益

那為何借名登記的情況還是層出不窮？其實，申辦房貸時，每個人的信用狀況不同，取得的房貸條件也會不同。因此，情侶或家人買房時，多會採取借名登記，以條件好的一方，做為房子的所有權人。

如果要避免未來分手後，所產生的爭產糾紛，21世紀不動產企研室襄理董家菱建議，最好申請預告登記，在產權登記時，特別加上註記，對於雙方權益都能有所保障。

所謂「預告登記」是指，在向地政事務所申請產權登記時，可另外註記他人對土地建物權利變更、附條件或期限的請求權；也就是說，限制被借名人對於土地建物更動的權利。

除此之外，若要借名登記，也要記得做到兩點以自保：

1. 簽訂能證明借名關係的文件：例如借名人與被借名人雙方，應簽訂不動產借名登記契約；或是任何可證明雙方有借名關係的文件。

2. 保留單據：繳納貸款稅金、水電費繳納單等單據，都必須完整保存，以便日後發生法律糾紛時，可做為共同持有房產的證據。

情侶買房要注意！婚前婚後買，結局大不同

董家菱也提醒，情侶採借名登記購屋後，要是順利步入婚姻結為夫妻，由於是在婚前購買的房產，因此登記在一方名下即屬個人財產，就算日後離婚，也不受夫妻法定財產制約。

因此，婚前財產將不列入離婚財產分配，但如果婚前購房費用是由雙方共同支付，就可能面臨上述「借名登記」而衍生的分產爭議。也就是，名下沒有房子的那一方，即使幫忙分擔房款，仍有「房財兩失」的風險。

值得留意的是，若在婚後才購置房產，一般屬於夫妻法定財產制的婚後財產。因此，婚後置產不論是登記在個人名下或聯名登記，對於離異後的財產分配影響較小。  

董家菱也提到，情侶在買房時，其實與一般夫妻買房過程無異。主要仍需與另一半依經濟狀況，討論可負擔房價範圍，選擇雙方都適合的房屋位置，以及選擇符合雙方經濟狀況、最適當的貸款方案與還款方式。不論結不結婚，「共買愛巢」還是要事先適當規劃，做好分手與分產的準備，以避免未來財務風險與法律爭議。

轉載自 遠見

原文新聞網址： 共買愛巢卻變互告！「借名登記」如何避免房財兩失？